1 апреля 2014

Интервью Директора Департамента развития розничного бизнеса Связь-Банка А.Бахаева р/с "Эхо Москвы" по ипотеке

Прослушать

ВЕДУЩИЙ: Добрый день. Вы слушаете радиостанцию «Эхо Москвы». У микрофона Алексей Дыховичный и Алексей Бахаев, директор департамента развития розничного бизнеса «Связь-банка» у нас в гостях. Здравствуйте, Алексей. Современные тренды на рынке ипотечного кредитования. Что день грядущий нам готовит, так звучит тема нашего эфира. Давайте мы начнем вот с чего. Еще буквально пару недель тому назад каждый день были новости, что рубль обновил свой исторический максимум по отношению к бивалютной корзине, к евро, приблизился к историческому максимуму к доллару - сегодня все это откатилось вниз. То есть, это называется такая повышенная волотильность. Как она влияет на ипотеку? Как-то это изменило поведение заемщиков?

Алексей БАХАЕВ: Ну, с точки зрения заемщиков, которые уже существуют, никаких изменений не внесло. Ну, если мы говорим о тех клиентах, которые приходят новые, то да - мы видим, что количество клиентов резко увеличилось. Так у нас объем заявок в марте раза в полтора вырос по сравнению с январем, февралем. То есть, если в феврале каждый день к нам приходило где-то по 100 клиентов, подали заявку, то сейчас ежедневно приходят 150 клиентов. То есть, мы видим, что резко вырос спрос на ипотечные кредиты. С чем это может быть связано? Это связано с тем, в том числе, что граждане рассматривают покупку жилья как дополнительную инвестицию. У многих уже есть накопления, и они думают над тем, как сохранить и приумножить их. И в данном случае, действительно, покупка недвижимости является неким таким фактором более или менее стабильным, который не так сильно зависит от каких-либо колебаний рубля или доллара. И это достаточно длительная инвестиция в будущее свое.

ВЕДУЩИЙ: Вот очень любопытно. Какие квартиры, я имею в виду, вторичное жилье или в новостройки такие инвесторы направляются?
Алексей БАХАЕВ: Ну, как не странно, сейчас мы видим то, что оба сегмента растут. При этом у нас, допустим, соотношение вторичного жилья и первичного с точки зрения подаваемых заявок где-то 80 на 20. То есть 80 процентов клиентов, тем не менее, рассматривает покупку вторичного жилья. То есть уже имеющегося. Хотя, безусловно, и рост собственно спроса на покупку недвижимости в новостройке также растет. Причем, это не только спрос инвестиционный, но и спрос клиентов, которые хотят приобрести новую квартиру. При этом стоит отметить, что одновременно с ростом заявок на ипотечные кредиты и растут заявки у нас в целом и на другие продукты - потребительское кредитование. То есть сейчас население с точки зрения покупательной способности оно активизировалось на инвестирование, на покупку, то есть, на траты.

ВЕДУЩИЙ: Напомню, что речь идет о «Связь-банке». Алексей Бахаев, директор департамента развития розничного бизнеса «Связь-банка» у нас в гостях. В полтора раза за начало года выросло количество заявок на ипотечные кредиты. Выросло ли пропорционально количество одобрений?

Алексей БАХАЕВ: Ну, собственно говоря, уровень одобрения в нашем банке по этим программам он находится 70-75 процентов. То есть практически каждый третий из четырех клиентов - ему одобряется кредит. При этом срок рассмотрения достаточно быстрый - это 2-3 рабочих дня и собственно заявка уже рассмотрена и решение принято банком.

ВЕДУЩИЙ: Секундочку, я уточню, три клиента одобряются, четвертый - нет, я правильно понял?

Алексей БАХАЕВ: Да, да.

ВЕДУЩИЙ: Тогда все ясно. Я просто уточнил. И тогда этот уровень остался. То есть, количество одобрений тоже выросло на пятьдесят процентов получается?
Алексей БАХАЕВ: Да, количество, которым кредит одобрен. Безусловно, да. Количество одобренных кредитов выросло.

ВЕДУЩИЙ: Стоит ли тогда ждать по итогам года такого взрывного роста, в прошлом году меньше ведь был рост? Так ведь?

Алексей БАХАЕВ: По статистике, которая была в прошлом году, в целом рынок вырос на 30 процентов за год. То есть, по сравнению с 12-м годом в 13-м году количество выгодных ипотечных кредитов в среднем в России выросло на 30 процентов. При этом объем выданных кредитов составил один триллион 350 миллиардов рублей. По статистике АИЖК, уже в январе этого года объем выданных ипотечных кредитов составил 80 миллиардов рублей, что в полтора раза больше, чем в январе прошлого года. И хотя по данным аналитиков, в этом году предполагалось снижение уровня выдаваемых кредитов, соответственно, с уровня 30 процентов прироста прошлого года ожидалось, что уровень прироста в этом году составит 15-20 процентов. Но судя по той динамике роста объема и заявок и выданных кредитов, которую продемонстрировал уже январь и февраль, мы уже видимо по росту заявок в этом месяце - вполне возможно, что рост рынка ипотечного кредитования, как минимум, сохранится на уровне прошлого года. То есть 30-процентного роста, а возможно даже и превысит этот показатель. То есть может быть даже это будет и 40-50 процентов. При этом мы планируем в этом году выдать ипотечных кредитов на сумму более 20 миллиардов рублей. Это тот показатель, который мы планировали, собственно говоря, с точки зрения планирования в конце прошлого года.

ВЕДУЩИЙ: Алексей, по-моему, если мне память не изменяет, еще в середине прошлого года говорили о том, что в этом году рост будет существенно ниже, чем в 12-м году - 15-20 процентов, ну максимум 25. Получилось 30. И Вы думаете, что этот год тоже повторит предыдущий. То есть, в плане превышения прогноза.

Алексей БАХАЕВ: Я думаю, да. Почему это связано. Многие банки как раз в сентябре-ноябре прошлого года как раз пересмотрели ставки по ипотечным кредитам. В том числе и «Связь-банк» также пересмотрел ставки. Мы снизили ставки где-то на один процент годовых от ранее действующих тарифов. И вот по данным АИЖК, если в январе прошлого года средняя ставка выдаваемых кредитов была 12,8 годовых, то уже в начале этого года средняя ставка выдаваемых кредитов составляла 12,4 годовых, это по данным АИЖК. В целом по программе, в целом по рынку, который контролируется АИЖК. Что же касается «Связь-банка», то мы проводили анализ тарифов, по которым фактически выдача происходит. Вот в этом году у нас ставка по выдаваемым кредитам в среднем по вновь выданным кредитам составила 11,7 годовых. За счет чего это происходит, почему у нас ставка ниже, чем допустим в среднем по рынку по данным АИЖК. Мы предоставляем различные льготы клиентам, например, с положительной кредитной историей, клиентам, которые вносят достаточно существенный первоначальный взнос в банк. Так, например, по программе «Твое жилье», клиентам, если он приносит в банк 50 процентов от стоимости квартиры, берет кредит на 10 лет, у него положительная кредитная история, и он подтвердил свой доход справкой 2-НДФЛ, то есть стандартный чистый доход показал, то для такого клиента у нас в банке для вторичного жилья ставка составляет 10,7 годовых. То есть, вот это условие оно существенно интересно клиентам. И к нам идут как раз клиенты из этого сегмента. То есть мы ориентированы на клиентов достаточно с положительной кредитной историей и обладающим достаточным первоначальным взносом.

ВЕДУЩИЙ: Я правильно понимаю, что «Связь-банк» старается снимать сливки с рынка? Забирать лучших клиентов?

Алексей БАХАЕВ: Конечно. При этом ставка ниже. Поэтому риски ниже для банка, то есть, соответственно и мы для таких клиентов представляем наилучшие условия, самые лучшие возможные условия для кредитования. При этом, тем не менее, рассматриваем и другие сегменты. То есть мы, допустим, как раз с середины прошлого года снизили размер первоначального взноса с 20 до 10 процентов от стоимости квартиры. И более того, если клиент в качестве первоначального взноса предоставляет материнский капитал, то для таких клиентов не требуется вносить никаких дополнительных средств. То есть, фактически у него нулевой первоначальный взнос, просто он с помощью субсидий от государства в виде материнского капитала вносит этот первоначальный взнос.

ВЕДУЩИЙ: Вне зависимости от размера кредита? Потому что же это может быть какие-то крошечные проценты, если мы говорим о крупной сумме, дорогом жилье в Москве.

Алексей БАХАЕВ: Безусловно, эта сумма должна составлять не менее чем 10 процентов от стоимости покупаемой квартиры.

ВЕДУЩИЙ: Вот этот рост, как заявок, так и выданных кредитов. Это новые заемщики или уже старые заемщики, которые по второму, по третьему разу. Кто они вот эти вот заемщики, которые пришли сейчас?

Алексей БАХАЕВ: Безусловно, это все новые заемщики. То есть, это люди, которые пришли за первым ипотечным кредитом. Более того, по нашему анализу более 50 процентов этих клиентов никогда не брали каких-либо вообще кредитов в банках. То есть, это люди, которые пришли за первым кредитом в банк.

ВЕДУЩИЙ: У них кредитная карточка то все-таки наверное была?

Алексей БАХАЕВ: Нет, у них даже кредитной карточки не было. Что интересно, что это сегмент клиентов, которые впервые пришли и впервые обратились в какой-либо банк за кредитом.

ВЕДУЩИЙ: Это действительно интересно. Кто они? Что это за люди? Это Москва не Москва? Кто они?

Алексей БАХАЕВ: Ну, с точки зрения профиля клиента, у нас в Москве из всеобщих заявок это где-то двадцать процентов заявок поступает из Москвы и 80 процентов из регионов. У нас достаточно широкая региональная сеть, которая составляет более 50-ти филиалов. Точнее, 52 филиала. Более точные адреса и собственно говоря, перечни филиалов можете узнать на сайте банка и там же, кстати, можете ознакомиться с более подробными условиями по нашим всем программам ипотечного кредитования.

ВЕДУЩИЙ: Если бы я искал бы ваш банк, сегодня, например, я бы просто вбил в поисковике «Связь-банк».

Алексей БАХАЕВ: Да, вы просто набираете в поисковике «Связь-банк» и он просто находится, да.

ВЕДУЩИЙ: Так проще всего. Сложно говорить об ипотеке, не касаясь рынка жилья. Что тут происходить? Как вы видите?

Алексей БАХАЕВ: Мы обратили внимание на следующее, что да, действительно, произошел всплеск спроса среди населения на покупку недвижимости. Безусловно, рынок отреагировал небольшим, но все-таки ростом цены. Вот мы видим, что и в Москве и в регионах где-то за последний буквально месяц средняя стоимость цены за квадратный метр выросла примерно на 1 000 рублей. С учетом того, что и дальше происходит рост количества заявок, как я уже сказал, в марте по сравнению с январем, февралем в полтора раза выросло количество поданных заявок клиентами. Я думаю, что и дальше этот тренд будет сохраняться.

ВЕДУЩИЙ: Давайте тогда немножко об ипотеке уже связанной с конкретными видами жилья. Новостройки. В двух словах вы сказали. Вы выдаете кредиты только тем клиентам, которые покупают новостройки у аккредитованных вами застройщиков или можно любому обратиться?

Алексей БАХАЕВ: Безусловно. Мы выдаем кредиты практически всем тем застройщикам, которые у банка аккредитованы. При этом у нас достаточно большое количество аккредитованных объектов. Только по Москве у нас аккредитовано больше 65-ти застройщиков. И в целом по региональной сети - это больше 110-ти застройщиков. При этом, безусловно, если к нам обращается клиент и говорит, что он хочет приобрести квартиру в каком-то конкретном объекте, который у нас еще не аккредитован, мы достаточно быстро связываемся с таким застройщиком и его аккредитовываем. То есть, тут это не проблема. Поэтому мы рекомендуем клиентам сначала даже подать заявку в банк, мы достаточно быстро рассматриваем. Я уже говорил, что это где-то два-три рабочих дня. Клиент принимает решение, то есть, он понимает под какую ставку, на какой срок, какая сумма ему одобрена, какой он должен размер первоначального взноса внести. На какую он сумму должен иметь средства для страхования недвижимости. И дальше он уже выбирает - он хочет приобрести все-таки на вторичном рынке квартиру или он хочет приобрести новостройку. Если он хочет приобрести новостройку, то мы предлагаем, собственно говоря, достаточно широкий перечень объектов в том конкретном районе, где он хочет приобрести квартиру. Если же он все-таки хочет приобрести в каком-то конкретном доме, то тогда, как я уже сказал, мы достаточно быстро рассматриваем и аккредитовываем этот объект.

ВЕДУЩИЙ: 2-3 дня - это предварительное одобрение или уже окончательное одобрение?

Алексей БАХАЕВ: Это окончательное одобрение, по которому клиент получает одобрение, как я уже сказал. Клиент анонсирует, что он какой-то процент первоначального взноса готов внести, банк заявляет, что он одобряет ему определенную сумму кредита, на определенный срок и по определенной процентной ставке. И дальше уже в рамках этих параметров, клиент так ориентируется примерно, уже понимает, на какую сумму он может приобрести недвижимость. И это хорошо в связи с чем еще. Мы прекрасно знаем, что когда вы уже нашли жилье, особенно на вторичном рынке, что естественно сразу же покупатели говорят - давайте быстрее, давайте продавайте. Там достаточно много покупателей сейчас на рынке. И тут важно как можно быстрее уже провести сделку. И в этом смысле, когда у вас уже есть одобренное решение, уже фактически сделка проходит опять-таки два дня. Это собственно проверка того объекта недвижимости с юридической точки зрения. Его страхование. И собственно говоря, проведение сделки, максимум неделя всех юридических процедур. Оформление закладной и так далее.

ВЕДУЩИЙ: То есть, несмотря на то, что одобрение заемщика происходит в течение 2-3 дней, вы все равно рекомендуете сначала одобриться, а потом искать квартиру.

Алексей БАХАЕВ: Да.

ВЕДУЩИЙ: Потому что квартиру тоже надо одобрить, да ведь?

Алексей БАХАЕВ: Да. Это раз. И во-вторых, и когда вам одобрят кредит вы уже понимаете, на какую сумму вы можете рассчитывать. То есть, какие у вас есть собственные средства, на какую сумму вам могут выдать ипотечный кредит. Более того, мы с одобрением ипотечного кредита еще одобряем клиентам потребительский кредит на ремонт. Одновременно с одобрением по ипотечному кредиту. Причем, размер такого кредита составляет до 500 000 рублей. То есть, опять-таки вы сразу можете рассчитывать свои силы и на покупку квартиру и на последующий ремонт, что вы получили какие-то средства. Вы уже понимаете, что вы получите средства и на ремонт тоже. Не только своими средствами можете оперировать, но и фактически достаточно быстро за эту сумму сделать ремонт в той квартире, в которую вы въезжаете.

ВЕДУЩИЙ: О новостройках поговорили. Есть еще один сегмент недвижимости - это загородная недвижимость, таунхаусы, загородные дома, может быть земельные участки. Насколько это сегодня востребовано? Я имею в виду ипотека на приобретение этих вот объектов. И что у вас происходит с этим?

Алексей БАХАЕВ: Ну, опять-таки, по статистике АИЖК, в целом, если говорить по ипотечному кредитованию, то 25 процентов недвижимости, которую покупают клиенты именно по новостройкам, они покупаются за счет ипотечного кредита, но при этом сегмент таунхаусов обладает спецификой следующей, что 90 процентов, собственно говоря, загородной недвижимости покупается в ипотечный кредит. При этом в «Связь банке» условия как по новостройкам, так и по таунхаусом не отличаются. То есть ставки абсолютно одинаковые для этих объектов недвижимости. Более того, если вы покупая таунхаус в качестве обеспечения дополнительно предлагаете банку существующую, например, квартиру, то в таком случае процентная ставка снижается до уровня покупки вторичного жилья. То есть, если это говорить по цифрам, то это примерно на 0,7-1,5 процента годовых ниже, чем если бы вы просто оплачивали первоначальным взносом.

ВЕДУЩИЙ: То есть, вы берете кредит под залог существующей квартиры.

Алексей БАХАЕВ: То есть мы выдаем кредит на покупку нового жилья в новостройке или таунхауса под обеспечение существующей недвижимости.

ВЕДУЩИЙ: То есть вам важно, на что человек потратит деньги, если он берет под залог недвижимости собственного жилья существующего. Он не может взять под залог и потратить их там на что угодно.

Алексей БАХАЕВ: Нет, может. У нас есть продукт, который называется «большой залоговый кредит». Когда вы в качестве обеспечения по этому кредиту предоставляете свою недвижимость, при этом вы можете потратить на какие-то свои нужды, может быть на ремонт или еще что-то. Но, безусловно, ставка по таким кредитам выше, чем если бы вы эти средства целевым образом направляли на покупку новой квартиры.

ВЕДУЩИЙ: Я так понимаю, что совершенно принципиально иная аудитория покупает таунхаусы. Такая вот очень активная, готовая на ипотеку - 90 процентов в отличие от покупки квартир в многоквартирных домах. Там их существенно меньше.
Алексей БАХАЕВ: Ну, да. Это обычно люди-предприниматели, которые обладают уже какой-то собственностью и это уже их фактически вторая покупка. Но они просто думают над тем, чтобы более комфортно жить. Действительно, это уже в большей степени повторные заемщики. Те, кто приходит второй раз за кредитом.

ВЕДУЩИЙ: Военная ипотека. Не может быть такого, чтобы у вас ее не было?

Алексей БАХАЕВ: Да. У нас, собственно говоря, одним из существенных субъектов по программам ипотечного кредитования составляет военная ипотека. Причем, в общем объеме портфеля - это 43 процента от всего портфеля, это является военной ипотекой. Причем с точки зрения всего рынка мы занимаем практически пятую часть рынка - 18 процентов от всего объема ипотечного кредитования по военной ипотеки в стране. При этом как в 4-м квартале прошлого года, так и в этом квартале, объем выданных средств составил 3 миллиарда рублей. То есть, фактически, мы каждый месяц выдаем по этой программе один миллиард рублей.

ВЕДУЩИЙ: Пятая часть.

Алексей БАХАЕВ: Пятая часть по всей стране. И при этом, в том числе, именно реализация этой программы позволила нам занять по итогам прошлого года пятое место среди всех банков по объему выданных ипотечных кредитов в целом. То есть, по всем программам ипотечного кредитования мы заняли пятое место в стране среди всех банков российских. По военной ипотеке мы занимаем одну из лидирующих позиций после АИЖК.

ВЕДУЩИЙ: А АИЖК - это не банк, тут нельзя сравнивать так вот прямо.

Алексей БАХАЕВ: Да, но они тоже занимают порядка 40 процентов от всей доли рынка военной ипотеке. При этом получается 20 процентов от оставшихся 60 процентов - это «Связь банк».

ВЕДУЩИЙ: За счет чего? Почему у вас именно к военной ипотеке такая тяга?

Алексей БАХАЕВ: Ну, это не тяготение, это действительно достаточно низкорискованный кредит, по которому оплата производится государством. Поэтому здесь фактически нулевые риски для банка.

ВЕДУЩИЙ: Сливки, я забыл. Очень коротко, буквально в одном слово. Что ждать по ставкам в ближайшее время?

Алексей БАХАЕВ: С точки зрения ставок мы не планируем изменять свои ставки. То есть мы планируем поддерживать уровень существующих ставок на прежнем уровне.

ВЕДУЩИЙ: Спасибо Вам. Алексей Бахаев, директор департамента развития розничного бизнеса «Связь-банка» был у нас в гостях. Об ипотеке мы говорили. Алексей, еще раз спасибо Вам.